Ценовые перекосы на рынке стройматериалов не остановили капремонт в домах УК «ДЖКХ» в г. Тольятти. В октябре управляющая компания ООО «ДЖКХ»
совместно с подрядными организациями и руководителями ЖЭУ провела комиссионный осмотр домов. Внимание было уделено объектам, на которых в этом году уже выполнен капитальный ремонт. Хотя «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД), расположенных на территории Самарской обл.» предполагала начало работ по ряду объектов не ранее 2049 г. Опередить сроки ремонтов, установленные нормативным документом, стало возможно благодаря решению самих жителей о формировании фонда капитального ремонта МКД на специальном счете дома. Таких домов в УК ДЖКХ уже свыше 220. Из них в 95 только в этом году были выполнены работы, а в 26 ремонты еще продолжаются.
Житель в доме не хозяин
У собственников жилья в МКД обязательства по оплате взносов в НКО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» (ФКР) возникли с августа 2014 г. На сегодня идет восьмой год сбора средств с граждан. Размер платы за это время вырос на 30% и сегодня составляет 7,62 р. в мес. за 1 кв. м в домах от 6 этажей и выше, в объектах более низкой этажности - 6,63 р. За истекший период стандартный девятиэтажный четырехподъездный дом уплатил взносов более чем на 4 млн р.
Несмотря на то что средства уплачивают граждане за ремонт своего имущества, сроки проведения работ и виды работ на МКД от воли плательщиков мало зависят. Ход капремонта регламентирует «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской обл.». Если собственники ознакомятся с плановыми сроками ремонтов, то могут увидеть, что, несмотря на уплаченные миллионы, ждать необходимых работ придется еще 30 лет.
Установленные программой плановые сроки проведения капитального ремонта не вяжутся с информацией о нормативных сроках ремонтов по основным конструктивным элементам, представленной на сайте ФКР. А там указано, например, что крыша из рулонных материалов имеет эффективную эксплуатацию 10 лет, трубопровод горячей воды - от 10 до 30 лет, холодной воды - 15 лет, канализация - 40 лет, фасады панельных домов - всего 25 лет. Получается, что даже у домов, введенных в эксплуатацию в начале 90-х гг. прошлого века, время капремонта уже настало.
Изменить график работ, представленный в региональной программе, может либо аварийный статус объекта, либо решение органов местного самоуправления вкупе с министерством энергетики и ЖКХ Самарской обл. о переносе сроков капремонта на более ранний период. Данная информация открыта и также представлена на портале ФКР. Там каждый может увидеть, что очередность проведения капитального ремонта может зависеть от такого параметра, как «предаварийное состояние» МКД. Под предаварийным состоянием понимается физический износ общего имущества дома на 70% и более. Стоит понимать, что при износе отдельных элементов объекта, например кровли в 80%, и нормативном состоянии других конструктивных элементов это может не стать поводом наделить весь объект «предаварийным» статусом и приблизить сроки капремонта дома.
Эффективная альтернатива
Для жителей, не согласных терпеть неудобства десятки лет, была изобретена многоуровневая бюрократическая процедура. Ее наличие позволяет чиновникам утверждать, что изменение сроков капитального ремонта возможно. Только труднопреодолимая процедура сводит вероятность этой возможности до нуля. Во-первых, должен быть высокий уровень собираемости взносов на капитальный ремонт - выше 97%. Во-вторых, решение общего собрания собственников МКД об изменении сроков капремонта должна сначала поддержать комиссия органов местного самоуправления, а затем и министерство энергетики и ЖКХ Самарской обл. В-третьих, данное ведомство должно в итоге решать, запускать или нет процедуру, необходимую для корректировки региональной программы капитального ремонта в части внесения новых сроков по просьбе граждан.
Подобные акты бюрократизма ждут собственников МКД и в том случае, если они не согласны с видом работ, обозначенным в программе капремонта. Для замены вида работ гражданам также придется пробираться через волокиту, но решающее слово все равно будет не за собственниками имущества, а за органами местного самоуправления. Вопрос о смене работ на имуществе граждан станет предметом обсуждения комиссии по вопросу об установлении либо отсутствии необходимости проведения капитального ремонта имущества граждан. Пройти всю процедуру необходимо в определенные сроки, иначе ФКР работу будет вести по указанному в областной программе виду работ. При такой схеме высока вероятность, что реальные проблемы на объекте так и не будут устранены, а средства будут израсходованы вопреки желанию самих собственников МКД.
Жилищным кодексом РФ предусмотрена более эффективная модель организации капремонта МКД. Законом обозначена возможность накопления средств на проведение ремонта на специальном счете дома. В таком случае граждане получают возможность самостоятельно регулировать процесс организации капитального ремонта своего дома, принимать решение о сроках и видах работ, исходя из реальной текущей потребности объекта. При этом денежные средства спецсчета могут быть потрачены только на капитальный ремонт конкретного дома и полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
МКД, решивших самостоятельно управлять своими ресурсами на капремонт, с каждым годом становится все больше. На сегодня из 600 домов УК ДЖКХ у 192 открыты спецсчета, а по 28 домам процесс оформления спецсчета запущен, т. к. есть соответствующее решение собственников, закрепленное протоколами общего собрания дома. На сегодня жильцы большинства из этих домов провели капитальный ремонт общего имущества. Только в 2021 г. работы были выполнены на 95 объектах, по 26 на данный момент заключены договоры с подрядными организациями со сроком исполнения до конца 2022 г.
В октябре УК ДЖКХ провела серию объездов по домам, на которых в этом году состоялся капитальный ремонт по решению собственников. Комиссионное обследование 12 октября было организовано в МКД 15, 16, 19 и 20-го кварталов Автозаводского р-на. 18 октября были осмотрены дома Комсомольского р-на и мкрн Шлюзового. К контрольному мероприятию были привлечены подрядные организации, начальники ЖЭУ и представители МКД.
Лучше сегодня
Жители более двухсот МКД УК ДЖКХ благодаря своему решению о переводе средств на спецсчет смогли существенно ускорить сроки проведения ремонта в своем доме. Как рассказал начальник отдела капитального строительства ООО «ДЖКХ» Валерий Лебедев, «уровень естественного износа жилого фонда, введенного в эксплуатацию 30, а то и более лет назад, на сегодня достаточно высок. В то же время по отдельным конструктивным элементам МКД уровень износа приближается к критическому. Так, проведя проверку дома по Южному ш., 27, было установлено, что износ сетей на определенных участках существенно превысил 70%. Вместе с жильцами было принято решение провести капитальный ремонт систем водоотведения, холодного и горячего водоснабжения на уровне ниже нуля, т. е. в подвальном помещении. Аналогичное решение жильцы приняли по ремонту фасадов, поскольку срок их эксплуатации давно этого требовал. Все необходимые работы были выполнены в этом году».
Похожая история и у дома по ул. Тополиной, 39. Объект был введен в эксплуатацию в 1993 г. За время действия программы капремонта гражданам удалось собрать 4,154 млн р. Собственники решили направить средства на ремонт фасадов и утепление торцов. Работы проводились в несколько этапов. Сначала была произведена заделка швов, потом устанавливался утеплитель, затем штукатурка и окраска в несколько слоев. Если бы не активность граждан, то капремонт по данному виду работ по профильной областной программе они бы смогли ждать в 2049 г.
Как пояснили специалисты УК ДЖКХ, в этом году работы по капремонту выполнялись в исключительных условиях. Ценовая ситуация на рынке строительных материалов постоянно менялась. Так, в апреле куб утеплителя стоил 450 р., в мае - 600 р., в августе - 800 р., а сейчас - 1100 р. Металл с марта по сентябрь подорожал в два раза. Получилось, что те МКД, которые в прошлом году реализовали свои ресурсы на капремонт, оказались в выигрыше. И даже при существующем уровне цен те, кто делает ремонт сегодня, в любом случае выиграют перед теми, кто намерен ждать 10, а то и больше лет. Этот год показал, что необходимо использовать ресурсы на капремонт как можно оперативнее. Показательна ситуация в доме по ул. Чайкиной, 62. Изначально средств, собранных на спецсчете, хватало на три вида работ: на ремонт входных групп с цоколем, инженерных систем и фасадов. Но собственники долго раздумывали, а когда приняли решение, то выяснилось, что существующие ресурсы теперь позволяют отремонтировать только инженерные сети и входные группы с цоколем. С капремонтом фасадов им придется пока повременить.
Виктор ПОПОВ, генеральный директор управляющей компании ООО «ДЖКХ» г. Тольятти
- На сегодня объем уплаченных взносов на капитальный ремонт по многим объектам вполне достаточен, чтобы решать проблемные вопросы, начать обновлять общедомовое имущество, производить замену ветхих сетей и ремонт конструктивных элементов. Практика показала: когда граждане лично распоряжаются своими ресурсами, они выбирают те виды работ, которые необходимы в первую очередь и в объективном объеме. Ведь каждый рачительный хозяин руководствуется здравым смыслом: зачем менять все, когда надо тратить деньги на то, что сгнило.
Благодаря же экспертизам в МКД мы в деталях устанавливаем, что и в каком объеме изношено, а что прослужит еще годами. Безусловно, когда речь идет о кровле и фасадах, то работы не дробятся на этапы. В части же инженерных сетей вполне допустимо осуществлять обновление по этапам, по мере потребности.
У нас сегодня более ста пятидесяти объектов, где ремонты уже проведены. Мы видим, как полученный результат устраивает жителей. Люди начинают видеть, за что они платили годами, и начинают строить планы на будущее
Борис Кротов, «Хронограф» №36 (817), 1 ноября 2021 г.