27 мая администрация Тольятти официально дала старт кампании по подготовке города к работе в отопительный период 2025/2026, издав соответствующее постановление.
Спустя три недели, 17 июня, две крупные управляющие организации города - ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» - отчитались о готовности 43% и 83% своих многоквартирных домов (МКД). Как можно наблюдать, на интенсивности работ этих организаций не отразились новые правила обеспечения готовности к отопительному сезону, утвержденные Министерством энергетики России (Минэнерго).
Ужесточили требования
С 1 марта 2025 г. вступили в силу новые требования подготовки к отопительному сезону. Данные требования отражены в приказе Минэнерго России от 13 ноября 2024 г. №2234 «Об утверждении Правил обеспечения готовности к отопительному периоду и Порядка проведения оценки обеспечения готовности к отопительному периоду». Теперь готовность каждого объекта к прохождению зимнего периода будет контролироваться в несколько этапов и оцениваться по специально разработанной индексной системе в соответствии с формулами, установленными в оценочных листах. Результаты оценки обеспечения готовности оформляются в акте комиссии, что становится основанием для выдачи паспорта готовности объекта к отопительному сезону. Крайний срок получения паспорта - 15 сентября.
Приказом №2234 установлено, что уровень готовности «Готов с условиями» или «Готов» устанавливается только в том случае, когда индекс готовности больше либо равен 0,8. При этом указано, что «Значение индекса готовности не может быть более 0,8 в случае, если хотя бы один из показателей готовности равен 0».
Немаловажным нововведением эксперты отрасли отмечают, что управляющие организации с 2025 г. обязаны ежегодно разрабатывать план подготовки к отопительному сезону, в который необходимо включать организационные и технические мероприятия, сроки их выполнения, результаты анализа прохождения трех прошлых отопительных периодов. «Мы наблюдаем радикальные изменения процедуры подготовки к отопительному периоду: невыполнение всего одного мероприятия либо утрата документов будет поводом констатировать неготовность дома к зиме. Поэтому полагаю, что собственникам домов нужно серьезно отнестись к этому вопросу и не допускать к своим домам некомпетентных управленцев», - прокомментировал реформу Минэнерго директор по эксплуатации УК ООО «ДЖКХ» Евгений Медведев.
Свои новации в реформирование процедуры подготовки МКД к эксплуатации в зимний период внесло и правительство Самарской обл. Первый вице-губернатор - председатель правительства Самарской обл. Михаил Смирнов 30 апреля т. г. подписал распоряжение №165-р. Из документа стало известно, что Государственной жилищной инспекцией Самарской обл. (ГЖИ СО) поручено в срок до 15 сентября провести выборочную проверку не менее 30% МКД в каждом муниципалитете. Это будет проверка второго контура. Первый этап проверки должны будут организовать органы местного самоуправления. Для этого в срок до 15 августа от них требуют «создание комиссии по проведению оценки готовности к отопительному периоду в т. ч. потребителей тепла».
По графику
Компании ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» традиционно к началу апреля формируют и утверждают план-график подготовки МКД к сезонной эксплуатации. Точно так же у них началась подготовка к отопительному периоду 2025/2026. Графиками предусмотрено, что до 1 сентября 2025 г. УК выполнят комплекс технических мероприятий по подготовке к работе в отопительный период. Этап формирования плана-графика по распоряжению правительства Самарской обл. №165-р находится на контроле муниципалитета, а город, в свою очередь, адресный план-график подготовки МКД предоставляет на контроль в ГЖИ СО. Комментируя подготовку к зиме, директор по эксплуатации ООО «ДЖКХ» пояснил: «Первостепенно в каждом районе города и жилищно-эксплуатационном участке формируем графики промывки и опрессовки систем отопления каждого жилого дома, проверки и чистки дымоходных и вентиляционных каналов, все это делается в совокупности с планами текущего и капитального ремонтов. Это необходимо, чтобы все работы провести в кратчайшие сроки и в должном объеме».
В комплекс мероприятий по подготовке к зиме входит: проведение гидропневматических промывок и гидравлических испытаний тепловых сетей и систем теплоснабжения, проведение наладки тепловых сетей, осуществление контроля режимов потребления тепловой энергии. Последние несколько лет УК, а значит, и собственников МКД, поставили перед необходимостью оплачивать энергопоставщику опрессовку участка сети от границы раздела до общедомового узла учета. Также под жестким контролем находятся мероприятия по теплоизоляции и герметизации данного участка теплосети. Указанные работы предохраняют сети МКД от сырости и коррозийных процессов.
По Автозаводскому р-ну Тольятти в домах с открытой системой теплоснабжения комплекс работ по обеспечению готовности к зиме предусматривает анализ воды из внутридомовых теплосетей. «Вопрос важный: в таких домах горячая вода используется не только для обогрева, но и для бытовых нужд. Мы должны обеспечивать ее безопасность, а тут только лабораторный анализ в лицензионной организации способен подтвердить данный параметр», - рассказали специалисты УК ООО «ДЖКХ Автозаводский».
В УК ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» пояснили, что рассчитывать на уверенное прохождение отопительного сезона возможно только тогда, когда компания располагает собственной эксплуатационно-инженерной службой, собственной диспетчерской и аварийными бригадами. «Только так можно обеспечить возможность оперативно реагировать на внештатные ситуации, в т. ч. связанные с изменением качества теплоносителя внутри МКД, а также устранять все отклонения в работе оборудования. Если смотреть шире вопроса подготовки к отопительному периоду, то собственная аварийно-восстановительная бригада функционирует 24 часа в сутки и готова к ликвидации в МКД технологических нарушений, связанных с электроснабжением, водоснабжением и водоотведением. Наши специалисты годами работают в наших МКД и знают все их нюансы и особенности», - отметили в ООО «ДЖКХ».
Значимым аспектом МКД УК ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» является то, что во всех домах организован коммерческий учет потребляемой тепловой энергии. Это обстоятельство позволяет жителям платить только за потребленное домом тепло. Однако чтобы такая возможность была доступна без перебоя, необходимо, чтобы прибор был исправен и в срок прошел поверку. На этот год планом-графиком подготовки к зиме предусмотрена поверка узлов учета тепла в 31 МКД.
Регламентом подготовки МКД к зиме предусмотрено, что управляющая организация обязана обеспечивать аварийный запас материально-технических ресурсов, которые могут понадобиться для оперативного выполнения ремонтно-восстановительных работ. «Запасный фонд есть на каждой территории нашей работы и создается с учетом особенностей жилого фонда каждого квартала. Адекватно подобранная номенклатура материально-технических ресурсов - это гарантия устранения неполадок днем и ночью 7 дней в неделю», - уточнил Медведев.
Козни неплательщиков
Мероприятия по подготовке к зиме в УК ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» нацелены не только на исправное состояние коммунальной инфраструктуры МКД. В УК ООО «ДЖКХ» и ООО «ДЖКХ Автозаводский» готовят к эксплуатации в зимний период собственную снегоуборочную технику, инвентарь для зимнего содержания территорий, а также формируют дополнительный штат дворников.
Однако, как показывает практика, наиболее заметными работами для жителей считаются работы по текущему и капитальному ремонтам дома. Перечень работ по текущему ремонту формируется на основе заявок от населения и утверждается собственниками ежегодно. Также по согласованию с жителями при наличии необходимости в домах организуется капитальный ремонт. Комфорт в доме зимой во многом зависит от состояния кровли и уровня теплоизоляции фасадов. По данным УК ООО «ДЖКХ Автозаводский», капитальный ремонт кровли в 2025 г. выбрали 5 МКД, в двух из них работы уже окончены. По фасадам схожая ситуация: в трех домах из пяти УК реализовала поручения жителей. По УК ООО «ДЖКХ» в график работ на 2025 г. включен капитальный ремонт кровли в двух домах, а фасадов - в четырех. Из этих 6 объектов в двух работы выполнены.
В рамках средств, уплаченных жителями за текущий ремонт ООО «ДЖКХ», в 2025 г. запланировали заменить 5123 кв. м кровли, отремонтировать 16183 м швов и утеплить 310 кв. м стеновых панелей. По состоянию на 20 июня 50% объема работ выполнено.
На объемы выполняемых работ в доме существенно влияет платежная дисциплина жителей, т. к. возможности УК ограничены теми ресурсами, что были внесены за содержание и текущий ремонт собственники помещений в МКД. Данные на 1 июня 2025 г. неутешительны. Текущая задолженность собственников МКД УК ООО «ДЖКХ» составляет 22,425 млн р., а просроченная (т. е. сроком более 3 месяцев) - 594,8 млн р. Начальник отдела по работе с дебиторской и просроченной задолженностью ООО «ДЖКХ» Сергей Болтачев рассказал: «Подтверждение задолженности населения в судах до сих пор не обеспечивает взыскание долга. За последние годы компании присудили 427 млн р., из них 14,2 млн р. - за 1-й квартал этого года».
В то же время, УК ООО «ДЖКХ Автозаводский» и ООО «ДЖКХ» смогли организовать работы по подготовке к зиме с высокой интенсивностью. К 17 июня у ООО «ДЖКХ Автозаводский» к отопительному периоду готовы 95 МКД из 117, а у УК ООО «ДЖКХ» - 107 МКД из 249.
Комментарии:
Евгений МЕДВЕДЕВ, директор по эксплуатации УК ООО «ДЖКХ» г. Тольятти
Важно, чтобы все участники отрасли ЖКХ и жители осознавали, что процедура получения паспорта готовности к отопительному периоду - это не простая формальность. Это колоссальный комплекс работ в каждом доме, который невозможен без адекватного штата специалистов, имеющих необходимые навыки и знания. Мы видим, что государство ежегодно усиливает контроль за ходом подготовки регионов и муниципалитетов к зиме. Сейчас в мониторинге каждый объект-потребитель и контроль многоконтурный, что исключает любую халтуру. УК с большим стажем работы на рынке с готовностью встречают все нововведения. На их фоне считаем важным озвучить, что для нас самые большие трудности в вопросе подготовки к зиме исходят от самих потребителей. В их рядах есть те, кто годами не вносит квартплату и изыскивает способы избегать взыскания долгов. На данный момент долги населения перед нашей компанией достигли 600 млн р. Можно представить, какой объем мероприятий и на каком уровне мы могли бы реализовать в случае своевременных платежей. Пока же вынуждены изыскивать возможности точечно решать проблемы по поддержанию МКД в технически исправном состоянии.
Алиса Кирсанова, «Хронограф» №20 от 23.06.2025 г.